《关于推进本市标准租私房工作中有关搬出安置问题的意见》释义

按照《北京市人民政府批转市国土房管局〈关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见〉的通知》（京政发[2001]37号）的规定和《北京市人民政府办公厅关于推进本市标准租私房工作的通知》（京政办函[2003]10号）的要求，为进一步推进本市标准租私房工作的顺利实施，本着区分不同情况分类细化搬出安置方案的总体思路，现就标准租私房承租人（含符合37号文件第三条第（四）项第2款规定的共居人）搬出安置的有关问题，提出如下实施意见：
[释义]为妥善解决标准租私房问题，稳步推进标准租私房承租人（含符合37号文件第三条第（四）项第2款规定的共居人）搬出安置工作，根据市委、市政府的部署及《北京市人民政府办公厅关于推进本市标准租私房工作的通知》（京政办函[2003]10号）的要求，我局制定了本意见。
一、各有关区政府要结合拆迁和文保工作的实际情况，制定具体政策措施，积极组织相关项目建设单位妥善安置标准租私房承租人。
（一）凡已确定2003年内启动的危改项目、环境综合整治项目或其他建设项目，该项目建设单位必须按市国土房管局《关于拆迁标准租私房有关问题的通知》（京国土房管拆[2002]319号）的规定及相应的政策负责拆迁安置该范围内的标准租私房承租人。
[释义]为保障城市危旧房改造和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善处理标准租私房拆迁问题，经市政府同意，市国土房管局印发了京国土房管拆[2002]319号文件，内容主要有两项，一是明确了拆迁标准租私房时，拆迁人对标准租私房承租人的资助标准，即按其实际承租房屋建筑面积的房地产市场评估价（不含房屋重置价）计算补偿款，与公有住房承租人的权益相当，保证了标准租私房承租人在拆迁中的合法权益。二是明确了标准租私房所有权人在房改危改中就地安置政策，即在房改危改中将标准租私房视为已搬出房屋，执行自住私房的就地安置政策，保护了标准租私房产权人的权益。因此，任何建设项目，只要有标准租私房，必须按照京国土房管拆[2002]319号文件的要求落实标准租私房租赁双方的补偿。
（二）凡（一）中所列项目已经立项，但2003年内不能启动的项目，各区政府要组织项目建设单位按拆迁或危改政策先行对该拆迁范围内的标准租私房承租人进行补偿安置。或由区政府组织有关单位先行补偿安置，再与项目建设单位结算费用。也可提供周转住房或逐月发放补贴先行搬出，待原住标准租私房所在地区危改拆迁时一并解决。
[释义]对于已经立项，但今年年底前不能启动的建设项目内的标准租私房承租人，各区政府应先行组织搬出安置。这样规定，依据37号文件调动各方面力量解决标准租私房这一历史遗留问题，为全市经济社会发展创造更加有利的环境。就建设项目而言，也属应承担的责任。基本方式有三类：一是组织项目建设单位按87号令、19号文件及319号文件的规定对标准租私房承租人先行补偿安置。二是组织有关单位（如各区住宅发展中心）对标准租私房承租人先行补偿安置，再与项目建设单位结算费用。三是组织承租人所在单位、项目建设单位或有关单位提供周转住房或逐月发放补贴先行搬出，待原住标准租私房所在地区危改拆迁时一并解决。
（三）凡已确定2003年内启动的危改项目应按照本危改片总户数的3%-5%的比例解决区政府负责解决的标准租私房承租人的住房安置问题。具体方案由各区政府根据实际情况自行确定。
[释义]按照37号文件的规定，区属单位及无单位的承租人由区政府负责解决，为便于相关区政府落实相关工作，根据危旧房改造工作的现实情况，允许各区政府在今年启动的危改项目中安排一定比例的指标，用于解决近期无法通过危改、拆迁或文保区政策搬出的区属单位及无单位的承租人的搬出安置问题。
（四）凡已确定为文保区范围内的标准租私房，区政府应按照文保区居民异地补偿安置政策先行落实承租人的住房安置问题。
[释义]文保区范围内的标准租私房按照文保区居民异地补偿安置政策先行落实承租人的住房安置问题，在启动前，区政府应做好宣传解释工作。
（五）本意见第一条（二）的项目中，属于市属单位承租标准租私房的职工，由房屋所在地的区政府组织项目建设单位按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）进行拆迁评估，并计算货币拆迁补偿款（含奖励费、搬家补助费）。货币拆迁补偿款额高于其所在单位按照本意见第二条规定计算发放补贴额的，由房屋所在地的区政府负责组织项目建设单位补足差额。
[释义]为了保障标准租私房承租人的利益，同时兼顾项目建设单位的负担，对于建设项目范围内需提前搬出的市属单位标准租私房承租人，按照87号令进行评估补偿，由承租人所在单位和项目建设单位按本条规定共同负担补偿款。
（六）朝阳、海淀、丰台、通州四区内的标准租私房承租人，由各区政府比照本意见，结合本区实际情况，制定具体政策措施，并负责落实承租人搬出安置工作。
[释义]鉴于朝阳、海淀、丰台、通州四区标准租私房数量较少，标准租私房所在地区和租售价格差异较大，相关政策的实施也具有一些特定性，本着实事求是原则，以上四区结合本区实际情况，制定具体政策措施，落实承租人搬出安置工作。
二、东城、西城、崇文、宣武四城区内前述范围之外的标准租私房承租人，由承租人所在单位负责做好搬出安置工作。承租人原则上按房改危改的政策承担购房费用，承租人所在单位按以下规定落实补贴。
（一）承租人购买政府提供的房源，个人和单位分别按以下公式计付房款、发放补贴：
个人实付房价款＝（房改成本价－房改成本价×94%×0.9%×夫妇工龄和）×原住房建筑面积＋房改成本价×（15平方米×同一户籍人口数－原住房建筑面积）＋ 安置房单价×（安置房建筑面积－15平方米×同一户籍人口数）
单位补贴款=安置房单价×安置房建筑面积－个人实付房价款
[释义]东城、西城、崇文、宣武四城区内近期无法通过危改、拆迁或文保区政策搬出的标准租私房承租人，由承租人所在单位负责做好搬出安置工作。其中承租人购买政府提供的房源，个人实付房价款按照房改危改政策（即19号文件）的规定由三部分构成：1、所住标准租私房原面积部分按安置房所在地区房改成本价（含优惠）计算；2、原面积以上，人均15平方米以内的部分按安置房所在地区房改成本价（不含优惠）计算；3、超出人均15平方米以上的部分按安置房单价计算。安置房总价与个人实付房价款的差额部分由承租人所在单位补贴。
（二）鼓励承租人自购房源搬出，单位发放住房补贴。发放住房补贴的计算公式：
补贴额=4000元×原住房建筑面积＋（4000元－房改成本价）×（15平方米×同一户籍人口数－原住房建筑面积）
[释义]为发挥承租人的积极性，拓宽房源渠道，鼓励承租人自购房源搬出，对自购房源搬出的承租人，所在单位按照本条规定发放补贴。补贴款由两部分构成：1、所住标准租私房原面积部分按房改中住房货币化分配政策的基准房价4000元/平方米计算；2、原面积以上，人均15平方米以内的部分按基准房价4000元/平方米与标准租私房所在地区房改成本价的差额计算。
承租人可以优先购买经济适用住房，也可以购买二手房，商品房。购买住房应具备合法的上市条件，如二手房、商品房现房应有产权证，期房应有预售许可证。
（三）承租人同一户籍人口数不足2人的，按2人计算；超过4人（含）的，按4人计算。按人均15平方米计算的应安置建筑面积低于原住房建筑面积的，按原住房建筑面积计算。建筑面积按租赁契约标明的使用面积的1.33倍计算。户籍人口数按2001年11月4日，同一户籍的实际共同居住两年以上者计算。购买政府提供房源的，房改成本价按安置房所在地区现行价格计算，自购房源搬出的，房改成本价按原住房所在地区现行价格计算。自购房源搬出，补贴额低于10万元的，按10万元补贴；补贴额高于实际购房款额的，按实际购房款额补贴。
[释义]为照顾人口少，补贴少的家庭，提高其支付能力，本条在人口核定及自购房源搬出的补贴下限方面做了规定，同时也做了补贴上限规定。由于补贴涉及人口因素，为避免违规改户口等消极情况，明确了核定人口的时点界限，即以京政发[2001]37号文件发文之日为准。
（四）承租人所在单位可一次性发放补贴，也可逐月发放补贴用于还贷款。承租人所在单位确有困难，无力发放住房补贴的，单位可按照《关于标准租私房提租后困难单位职工申请租金补贴等有关问题的通知》（京国土房管市二[2002]364号）第一条的规定向标准租私房所在地区国土房管部门申请执行廉租住房补贴还贷购房政策，经廉租住房管理部门批准，由廉租住房管理部门按照补贴还贷购房政策解决。
[释义]为妥善做好承租人搬出安置工作，对于符合京国土房管市二[2002]364号文件第一条规定的单位确有困难，无力发放住房补贴的，经申请可以纳入廉租住房补贴还贷购房政策解决，即由廉租住房管理部门对承租人逐月发放补贴，承租人用补贴归还购房贷款，通过这一方式，落实其补贴资金。同时，我局已制定了相关工作程序，确保承租人如期得到上述补贴款。
（五）单位的房改售房款必须首先用于向本单位租住标准租私房的职工发放住房补贴，在搬出安置问题未落实前不得安排其他任何支出。
[释义]为确保承租人单位落实补贴发放渠道，做好承租人搬出安置工作，明确了本条规定，并与市住房资金管理中心协调落实了相应工作程序。
三、调动各方面的积极性，采取多种方式和方法，加大搬出安置工作的力度，妥善安置标准租私房承租人。
（一）各系统（按国有控股集团或区为单位确认）、各单位凡有商品住宅建设项目和未分配住房的，必须首先用于解决本系统内租住标准租私房职工的安置问题。
[释义]落实单位责任的措施。
（二）实行住房分配货币化的单位，包括机关、事业、企业单位要把租住标准租私房职工，先行列入住房货币化分配范围，职工按政策领取住房补贴，购买专项安置住房或自行购买其他住房。
[释义]落实单位责任的措施。
（三）东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、通州八区范围内的项目建设单位在办理用地手续时应提供所在区人民政府出具的已解决标准租私房问题的意见，否则不予办理。
[释义]落实项目建设单位责任的措施。为确保不遗漏，本条规定行政区域内的项目建设单位在申办有关手续时，都应提供区政府或其授权部门出具的相关证明。各区政府可预先提供无标准租私房户的项目清单，以便缩短审批时间。
（四）今年年底放开租金后，标准租私房承租人与产权人协商同意，可继续租住标准租私房，承租人所在单位应按照规定对增加的租金发放租金补贴，租金按标准租私房所在区域同类房屋届时租赁指导价确定。
[释义]按照37号文件规定和落实工作的实际情况，为保障租赁双方的权益，对于年底放开租金后继续租住标准租私房的承租人，单位应继续发放补贴。届时租赁指导价高于今年3月份确定的租金标准的部分，由单位一并补贴。
（五）鼓励产权人将现标准租私房出售给承租人，并享受该承租人相应的优惠政策购买专项安置住房，所购安置住房产权按商品房管理。
[释义]经协商同意，产权人可将现标准租私房出售给承租人。承租人所在单位应按照规定给承租人发放补贴，产权人可按承租人应享受的优惠政策购买专项安置住房或其他住房，所购经济适用住房性质的安置住房改按商品房产权管理，免收土地出让金。
（六）允许承租人单位在本单位内部调剂住房安置承租人，并享受相应的优惠政策。
[释义]承租人所在单位可在本单位内部调剂住房安置承租人，对于调出安置住房的职工，可按照承租人享受相应优惠政策，包括购买住房、单位发放补贴等。
（七）标准租私房承租人可自行租房。自行租房的，经廉租住房管理部门批准享受廉租住房配租政策。其中的低保户、优抚户、残疾人家庭及国有困难企业职工家庭应纳入廉租住房配租渠道优先解决。
[释义]承租人自行租房（包括重新签约议租原住标准租私房）的，经申请批准可享受廉租住房配租政策，按照人均10平方米，25元/平方米的标准逐月发放补贴。遇危改拆迁，还可享受廉租住房补贴还贷购房政策。其中低保户、优抚户、残疾人家庭及国有困难企业职工家庭应优先解决。
（八）承租人单位有条件的，可自行确定搬出安置办法。
[释义]为发挥承租人单位的积极性，通过多种方式解决标准租私房问题，承租人单位有条件的，可自行确定搬出安置办法，如直接分配住房，按公有住房政策出租住房，或按房改政策出售等。
四、其他有关问题。
（一）市住房资金管理中心系统优先为标准租承租人购房提供委托贷款。
标准租承租人办理个人住房担保委托贷款手续，可以参照《政府组织实施的危旧房改造项目个人住房担保委托贷款的暂行规定》（[2000]京房资中心计字第095号）享受房改危改区居民的各项优惠政策，并免担保费用。今后遇利率调整时，就低不就高。
[释义]为增强标准租私房承租人的购房能力，放宽了贷款条件，简化了贷款程序，降低了贷款费用。为解除借款人的后顾之忧，市住房资金管理中心特别明确今后贷款利率遇到调整时，就低不就高，以降低标准租私房承租人的负担。
（二）市政府批准建设的经济适用住房，按市建委《关于经济适用住房优先向拆迁居民销售的通知》（京建开[2003]130号）的规定，经廉租住房管理部门确认后，优先出售给购房的承租人。
[释义]持廉租住房管理部门出具的证明，标准租私房承租人可优先购买并办理相关手续。承租人亦可凭该证明购买政府组织的专项安置房源。
（三）承租人无单位的，由所在区政府按上述办法负责解决。
[释义]重申区政府的责任。
（四）安置住房的物业管理费按安置住房所在居住小区的届时标准交纳。供暖费按现行政策执行。
[释义]安置住房属经济适用住房小区的，按经批准的经济适用住房物业管理费标准交纳；属其他小区的，按该小区标准交纳。供暖收费体制改革之前，仍按现行政策规定执行。
（五）产权人收回房屋后，应按照37号文件的规定负责拆除违章建筑。文保区内的标准租私房产权人收回房屋后，应按照有关规定落实修缮责任。
产权人收回房屋后另行出租的，应按规定办理备案手续，并对房屋进行安全鉴定；属危险房屋的，经修缮排除危险隐患后，方可出租。
[释义]为维护古都风貌，加强城市整治力度，改善城市环境，保障房屋住用安全，产权人收回房屋后必须履行相应的义务。

2003年5月14日

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